Toda la información sobre Hipotecas
Que son las Hipotecas
La Hipotecas es un Préstamo mediante el cual una persona o Entidad Jurídica conocida como Prestamista, deja dinero a otra persona física o júridica (prestatario) por una determinada cantidad que se conoce como capital a cambio de recibir el importe prestado más los intereses establecidos en un periodo de tiempo determinado y aportando un inmueble como garantía real que puede ser una vivienda, local, fincas, solares, oficinas etc.
Al contratar una hipoteca siga los consejos que ofrece el Banco de España en el Portal del cliente sección dedicada a las hipotecas donde le guia desde los primeros pasos para contratar, la vida del préstamo y como cancelar la deuda y levantar del Registro de la Propiedad una vez cancelada
Hipotecas por el Tipo de Interés
Según el tipo de interés elegido, las hipotecas se clasifican en 3 clases:
Hipotecas a Tipo fijo:
Como su palabra indica, el tipo de interés pactado en el préstamo hipotecario es fijo para toda la vida del Préstamo. Es decir si por ejemplo pactamos un tipo de interés del 2% Fijo para una hipoteca de 100.000 euros a pagar en 30 años, la cuota resultante será de 369,61 Euros y esta será la cantidad para siempre salvo modificaciones en escritura acordada por ambas partes.
Contratando la hipoteca a tipo fijo, la cuota resultante en el inicio del Préstamo, suele ser más cara que si contratamos a tipo variable. Sin embargo nos aseguramos que la letra a pagar cada mes no subirá hasta tener pagado totalmente el piso.
Hipotecas a Tipo Variable
Las hipotecas contratadas a tipo de interés Variable son aquellas que cada cierto tiempo se modifica el tipo de interés en base al precio del mercado. La revisión de la cuota se suele hacer cada 6 meses o un año.
Para poder determinar el tipo de interés que se aplica en cada periodo, se elige un índice de referencia hipotecario que se publique de forma oficial para que sea perfectamente conocido y aceptado por ambas partes.
El índice de referencia más utilizado y por tanto más conocido es el Euribor para operaciones a plazo de un año que se publica mensualmente por el Banco de España.
A dicho índice de referencia o Euribor se le suma un diferencial pactado con el banco que suele estar entre 1 y dos puntos. Dependiendo de la situación del mercado se han dado diferenciales inferiores como Euribor + 0,50 y otros superiores a los 2 puntos.
Hipotecas a Tipo Mixto
Otra alternativa de tipo de Interés es diversificar el riesgo contratando el tipo de interés con una mezcla entre fijo y variable. Es decir, se puede pedir al banco un periodo inicial a tipo fijo, por ejemplo 5 o 10 años y el resto hasta el vencimiento a tipo variable.
Es posible que no sea muy buena opción, dado que el riesgo de subida de tipos de interés se puede producir en el largo plazo con mayor probabilidad que en los primeros años con lo que estaríamos asumiendo el pago de una mayor cuota en comparación con el tipo variable.
La forma de calcular el tipo de interés cuando la hipoteca se encuentre en el periodo de tipo variable sería el mismo que hemos indicado en la hipoteca variable.
Importante: Solicite al Banco que le informe del Tipo de Interés calculando el T.A.E. (incluye todos los gastos) y evitará sorpresas
Hipoteca Multidivsa
Se conoce como Hipoteca Multidivisa aquella que se contrata en monedas extranjeras diferentes a la propia en nuestro caso el Euribor. Las divisas más utilizadas en estos casos son El Yens Japonés o El Franco Suizo.
Aunque en la actualidad no se contratan este tipo de hipotecas, cuando el Euribor estaba en tipos de interés alrededor del 5% y el yens estaba al 1%, la amplia diferencia tenía el atractivo de que resultaba una cuota bastante más baja. No obstante, se corre un alto riesgo cuando el valor de las divisas cambian.
De hecho fueron muchos los afectado en los años 2.008 y 2.009 que optaron por este tipo de financiación y se vieron “enganchados” por la evolución del Yen en cuyo momento el capital que debian era bastante superior al inicial e incluso al valor de la vivienda.
Clases de hipoteca según el destino
Son varios los tipos de hipoteca dependiendo del destino de los fondos:
Hipoteca Compra Vivienda o local
Es el tipo de hipoteca más habitual, cuando se solicita un préstamo hipotecario para la compra de un piso, local o una nave. La cantidad que suele financiar el banco depende del tipo de inmueble que se adquiere y de la solvencia del comprador o solicitante de la hipoteca. Para la compra de vivienda habitual se financia hasta el 80% del valor de tasación o del importe de la compra. Si se trata de segunda vivienda o de vacaciones, el porcentaje máximo de financiación baja.
Para financiar la compra de locales, naves, solares y otros bienes inmuebles a hipotecar, el porcentaje máximo a financiar se reduce bastante y es práctica habitual un 60%.
Hipoteca Para Refinanciar
Si el destino del dinero del préstamo hipotecario no es la compra de la vivienda, las exigencias de la entidad financiera son mayores. Si por ejemplo tenemos la necesidad de refinanciar otras deudas procedentes de varios bancos y unificarlos en un solo préstamo y cuota a pagar, el banco pedirá una garantía hipotecaria a poder ser sobre un inmueble libre de cargas y en estos casos lo más probable que no esté dispuesto a conceder más importe del 60% del valor del inmueble y especialmente en aquellos casos en los que el titular está en los registros de morosos RAI y Asnef.
Hipoteca al Promotor
Se conoce como Hipoteca al Promotor cuando el importe que se financia se dedica a la construcción de la propia vivienda.
El funcionamiento de este tipo de hipotecas es diferente a la hipoteca al comprador ya que en estos casos, la entidad financiera autoriza un límite de préstamo pero no entrega la totalidad del dinero en el acto. A medida que se van construyendo las diferentes fases de la vivienda o edificio de viviendas, el banco entrega la cantidad correspondiente contra certificaciones de obra que va emitiendo el arquitecto tasador.
Una vez finalizada la obra, se ajusta el importe total de la hipoteca y se establece un calendario de pagos y el tipo de interés aunque lo normal es que ya esté previamente establecido en la escritura de préstamo promotor.
Cuando la hipoteca Promotor ha sido firmada por una empresa constructora, al finalizar la obra se firma una escritura de división horizontal y se asigna la parte de hipoteca que corresponde a cada finca. A partir de este momento, el comprador puede optar por subrogarse en la misma hipoteca o buscar el préstamo en otro banco e incluso pagar al contado cancelando la parte de hipoteca suscrita por el constructor.
Hipoteca Inversa
Otro tipo de hipoteca menos conocida es la Hipoteca Inversa o Préstamo a la Inversa. Este tipo de operaciones están reguladas por Ley de (Noviembre 2.007) BOE 294 del 8 de Diciembre, Ley 41/2.007.
La hipoteca inversa está pensada para personas ya jubiladas mayores de 65 años que disponen de una vivienda en propiedad libre de cargas pero que no tienen la suficiente liquidez para atender sus necesidades o el pago de residencias.
Los titulares de la vivienda hipotecan la misma y reciben una renta mensual en base al valor del piso que puede ser una cantidad mensual con un vencimiento determinado o una renta vitalicia.
Este producto no ha tenido demasiado éxito dado que la cantidad mensual que se recibe es muy baja respecto al valor del inmueble toda vez que la entidad concede un bajo porcentaje de financiación y hay que incluir los intereses que genera la financiación.
Al fallecimiento de los propietarios, los herederos pueden optar por pagar la hipoteca y hacerse con la propiedad de la vivienda o desistir de heredar dicha propiedad.
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Simulador de Hipoteca para el Cálculo de la Cuota
Antes de visitar una entidad bancaria para solicitar un Préstamo Hipotecario, es conveniente ir bien informado y uno de los aspectos más importantes es conocer cuanto pagaríamos por la hipoteca y que cantidad máxima podemos conseguir para comprar la vivienda.
Con este fin, le facilitamos nuestra calculadora de hipotecas similar a la que utilizan todos los bancos y cajas de ahorro mediante el llamado sistema francés.
Es muy sencilla de utilizar, únicamente tiene que introducir el importe que necesita, el tipo de interés estimado que nos cobrará el banco y el plazo en años que devolveremos el capital más los intereses.
El sistema le muestra la cuota o letra a pagar cada mes con información de cuanto corresponde a capital amortizado y cuanto a intereses pagados. Igualmente obtiene un cuadro de amortización con detalle de todas las cuotas y el saldo pendiente que le va quedando después de cada amortización.
Acceda a nuestro Simulador de Hipotecas en este Enlace: Simulador de Préstamos Hipotecarios si por ejemplo quiere conocer cuanto se pagaría por una hipoteca de 120.000 euros o cualquier otro importe.
Gastos de Hipoteca
Los gastos e impuestos necesarios para contratar una hipoteca son entre otros: Lo que cobra el Notario, Gastos por inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, gastos de tasación para valorar cuanto vale el piso y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En la actualidad a fecha de Marzo de 2.019 según la última Ley Hipotecaria aprobada, los gastos de hipoteca son todos a cargo del banco con excepción de los gastos de tasación que son a cargo del solicitante. No obstante, algunas entidades han optado por asumir también los gastos de tasación como campaña de marketing y con el fin de evitar reclamaciones posteriores sobre dicho gasto.
No obstante, sigue en litigio la reclamación de gastos de hipotecas firmadas anteriormente y por este motivo hay miles de demandas presentadas en los juzgados para intentar que los gastos de hipoteca pagados en su momento. Es decir, los gastos de notario, registro de la propiedad, gestoría, tasación y otros varios sean a cargo del banco con caracter retroactivo.
Novación y Subrogación de Hipoteca
En que casos se hace una novación de hipoteca y cuando se pide una subrogación de hipoteca.:
¿Que es una novación de hipoteca
Se llama novación de hipoteca cuando se contrata una modificación del préstamo hipotecario ya firmado sin cambiar de banco. Por ejemplo bajar el tipo de interés, o ampliar el importe de la hipoteca.
¿Que es la Subrogación de Hipoteca
Se conoce como subrogación de hipoteca en dos casos diferentes, cuando se cambia la hipoteca de banco, generalmente para mejorar las condiciones o cuando nos hacemos cargo de la hipoteca ya existente al comprar un piso. Puede ser la compra al constructor o a un particular.
