Toda la información sobre Hipotecas plazo de interés variable
Se conoce como Hipoteca Variable aquellos Préstamos Hipotecarios cuyo tipo de interés puede cambiar a lo largo del tiempo de la vida de la hipoteca hasta el vencimiento final fijado en el contrato. Los Préstamos hipotecarios siempre son a largo plazo motivo por el cual resulta más complicado fijar un tipo de interés durante todo el periodo.
Índices de Referencia para le Hipoteca Variable
En las Hipotecas Variables, al tener un tipo de interés que cambia con el tiempo, se tiene que estipular en el contrato o escritura pública ante Notario, que elemento o precio se utilizará cada periodo, generalmente semestral o anualmente para fijar el interés y en su caso el diferencial sobre el mencionado índice de referencia.
Técnicamente se conoce como los índices de Referencia del Mercado Hipotecario y han sido varios los más utilizados a lo largo del tiempo y a continuación citamos los más conocidos:
El Euribor
El Euribor es la media del tipo de interés que utilizan los bancos para prestarse el dinero entre ellos. Por tanto, el Euribor tendrá un precio diferentes dependiendo del plazo que estemos haciendo las operaciones y tendremos tipo de interés del Euribor a plazo de un día, del mes, Euribor a plazo de un año, etc. Antes de la entrada de España en el Mercado Común Europeo, el índice de referencia era el Mibor.
El Euribor que frecuentemente más se usa para la referencia del interés de las hipotecas a tipo variable es Euribor a plazo de 12 meses y como segunda opción especialmente cuando se hacen las revisiones semestralmente, el Euribor a 6 meses.
El IRPH –
El IRPH también conocido como IRPH conjunto de Entidades o Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios es la media del tipo de interés que aplican todo el mercado hipotecario conjuntamente Bancos y Cajas. Es decir, se toman todos los préstamos hipotecarios firmados en el periodo anterior, y se obtiene la media.
La ventaja de este índice era su mayor estabilidad que el Euribor ya que al tratarse de la media no estaba afecto a los vaivenes del Euribor en el corto plazo. Por el contrario, casi siempre era más caro.
Actualmente el IRPH ha quedado en desuso y se están produciendo múltiples reclamaciones ante bancos y cajas por considerarlo abusivo respecto a la evolución y coste que ha tenido el Euribor.
El índice de referencia IRPH además tenía 2 subindices o variantes. Existía el IRPH Bancos y el IRPH Cajas. Ya desaparecidos Generalmente el IRPH Cajas era unas decimas más caro que el de Bancos.
Indice de Referencia Hipotecaria de la Deuda Pública
Otro de los índices de referencia del mercado hipotecario que se utlizaron bastante es el índice sobre los tipos de interés de la Deuda Púbica. Es decir se tomaba el precio de las subastas de préstamos al estado en un plazo determinado. Generalmente deuda pública a 3 años
Diferencial en la Hipoteca Variable
El Tipo de interés que se utiliza en las hipotecas variables además del índice de referencia o Precio del mercado, generalmente se ve incrementado por un diferencial pactado en escritura en puntos a añadir.
En el caso del Euribor, el diferencial que se añade depende mucho de la entidad financiera elegida, de nuestra habilidad de negociación y de los productos vinculados que estemos dispuestos a contratar. Dicho diferencial sobre Euribor suele estar entre el 0,50% y el 1,50% una vez ya bonificado por la vinculación.
En el caso de Irph y la Deuda Pública, lo más habitual es que no llevara sumado diferencial alguno dado que el tipo de interés al ser producto de la media de los préstamos hipotecarios ya firmados, lleva implícito un determinado diferencial. No obstante, en los años anteriores a la crisis también se firmaron hipotecas con irph más un diferencial.
El TAE en los Préstamos Hipotecarios a interés Variable
Al no conocerse el tipo de interés que tendrá la hipoteca en toda la vida del préstamo, el banco tiene la obligación de informar de la TAE en su oferta vinculalante.
Para poder estimar el tipo de interés en TAE, en las hipotecas variables, se toma el interés del primer año como si fuera fijo para siempre y se incluyen productos vinculados contratados o exigidos como seguros, comisión de apertura, comisión de estudio y otros gastos que existieran.
Importante: Antes de firmar su hipoteca solicite cual es el tipo de interés con el cálculo TAE dado que incluye otros posibles gastos ocultos.
Elegir Hipoteca Fija o Variable 2.019
En nuestra opinión, se trata de la decisión más importante, elegir entre la hipoteca a tipo de interés fijo o tipo variable en referencia al Euribor. Es decir, tiene menor importancia conseguir un 0,10% más o menos en nuestra negociación con el banco que acertar en la elección de contratar a tipo fijo o variable.
En la situación actúa al buscar hipotecas a tipo variable 2.019, cuando estamos en tipos de interés en mínimos históricos con el Euribor en tipos negativos, una buena opción es contratar la hipoteca a tipo fijo, dependiendo del tipo de interés que nos ofrezca el banco que no debería ser superior al 3%.
No obstante, es importante tener en cuenta la situación económica y solvencia del solicitante y el plazo de la operación. Si se trata de un solicitante con buenos ingresos fijos con amplia posibilidad de hacer amortizaciones anticipadas, nuestra preferencia sería elegir el tipo de interés variable para aprovechar el alto porcentaje de la cuota que se destina a pago del principal. Sin embargo, en aquellos casos de ingresos más ajustados y menos posibilidad de hacer amortizaciones aceleradas, sería mejor opción asegurar el pago mensual durante todo el tiempo que dure la hipoteca contratado a interés Fijo.
Entidades que ofrecen Hipotecas a tipo variable
Todas las entidades financieras tienen Hipotecas a tipo variable entre sus productos de financiación para la compra de vivienda y otros destinos. Estas son las condiciones generales en los principales Bancos en España:
Hipoteca Variable La Caixa
La Caixa o Caixabank, no informa de hipotecas a tipo variable en su web seguramente por interesarle más contratar hipotecas a tipo fijo con su producto Casafacil 20 para hipotecas a 20 años, Casafacil 25, hipotecas a 25 años y Casafacil 30 para hipotecas a 30 años. En nuestra página sobre hipotecas a tipo fijo, tratamos en profundidad estos préstamos.
Hipoteca Variable BBVA
BBVA informa en su web a clientes y no clientes hipotecas a tipo variable BBVA Desde Euribor + 0,89% (TAE 1,634) sin comisión de apertura y un tipo interés en el primer año desde el 1,89%.
Al indicar Desde, nos está indicando que es su mejor precio y para solicitantes que se vinculen con la contratación de otros productos, seguro de hogar, nómina y seguro amortización.
Hipoteca Variable ING Direct
ING Direct ofrece su hipoteca variable desde Euribor + 0,99 (AE 1,69%) con tipo de interés fijo el primer año del 1,99% y sin comisiones de apertura, de desistimiento ni de Cancelación. Es dedir comisiones cero.
ING financia hasta el 80% del valor de tasación en la compra de primera vivienda y hasta el 75% en el caso de ser segunda vivienda.
Hipoteca variable Bankia
La hipoteca variable Bankia sin comisiones le ofrece Euribor + 0,99% desde el inicio del préstamo. El primer año fijo del resultante del Euribor +0,99 (TAE 1,26%). Resto para todos los años hasta el vencimiento Euribor + 0,99%. Hipoteca sin comisiones.
Hipoteca Variable Banco de Santander
Banco de Santander no informa de las condiciones de la hipoteca variable del Santander en cuanto a tipo de interés y sin embargo indica las comisiones a cobrar por cancelación y desestimiento. Para conocer el tipo de interés en Banco de Santander, hay que entrar en su simulador de hipotecas y cumplimentar todos los datos que piden para obtener un tipo de interés.
Simulador de Préstamos Hipotecarios a tipo Variable
Ya hemos indicado anteriormente que la decisión más importante es elegir el interés entre Fijo y Variable. Una de las mejores formas de decidir es tener toda la información y para ello, saber lo que se paga cada mes con los diferentes intereses y la cantidad que se destina de cada cuota a capital y cuanto a intereses es tener una idea de lo que más nos interesa.
Entrando en nuestro simulador de hipotecas y préstamos , puede hacer todos supuestos que considere necesarios. La Calculadora es muy fácil de usar y en pocos minutos tendrá toda la información del pago a realizar con un cuadro de amortización completo.
Más Información en Banco de España Sección Hipotecas.
