Subrogación de hipoteca

Qué es la Subrogación hipoteca

Por lo general, la mayor parte de la gente no está acostumbrada a manejarse con términos bancarios y más en concreto con los que tratan sobre la financiación de las viviendas. La subrogación es cualquier tipo de novación, una modificación de uno de los factores que se incluyen en una hipoteca que venga ya constituida. Debemos distinguir dos tipos: una subrogación de deudor o de acreedor. Vamos a ver cada una de ellas.

Tipos de Subrogación

Subrogación entre particulares

Se producen cuando hay un cambio de titular. Este sucede cuando, por ejemplo, vamos a comprar una casa que ya está hipotecada. En este caso se hace un cambio de titular del préstamo, siempre que se admita al nuevo deudor.

En estos casos se hace un estudio de riesgos lo mismo que a la hora de conceder un préstamo. Así se puede asumir la deuda existente sin que debamos realizar un nuevo pago de impuestos, aunque deben abonarse unos gastos que la subrogación lleva implícitos, como son los de notaría, gestoría, el registro y la denominada comisión de subrogación que fue firmada cuando comenzamos la hipoteca.

Subrogación entre entidades

La subrogación entre entidades o acreedores consiste básicamente en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Con dicho cambio, mejoran las condiciones del préstamo sin que haya que cancelarlo y formalizar otro nuevo.

Una operación en la que nos ahorramos el pagar impuestos directamente relacionados con la constitución de una hipoteca.

Eso sí, no debemos olvidar que, aunque no haya que pagar esos impuestos, sí que se debe hacer frente a una determinada cantidad de gastos que este tipo de subrogación conlleva: notaría, gestoría, registro y la comisión de subrogación que en la actualidad no puede ser superior a un porcentaje del 0,5% para las operaciones que hayan sido formalizadas después de abril del año 2003.

Subrogación de la hipoteca del promotor

Cuando se habla de viviendas nuevas, lo normal es subrogarse a la hipoteca del promotor. Él es el que construyó la vivienda financiando dicha obra mediante una entidad bancaria, y el comprador, en caso de que le convenga, podrá optar a subrogarse este préstamo en el caso de que el banco le admita como deudor.

Si sucede que el nuevo comprador no se subroga en el préstamo existente, el promotor va a tener que asumir los costes de cancelación que tenga dicho préstamo.

Esto es básicamente lo que es una subrogación hipotecaria, donde se producen estos tres tipos, entre particulares, entidades o subrogándose a la hipoteca contratada por el promotor que construyó la vivienda que vas a adquirir.

Diferencia entre Novación y Subrogación de Hipoteca

Realmente, tanto la novación como la subrogación cuentan con el mismo objetivo: tener unas mejores condiciones hipotecarias. En el caso de la novación se renegocia la hipoteca desde la misma entidad en que se contrató, si hablamos de la subrogación, es el cambio del préstamo a otro banco.

¿Cuándo conviene más una novación?

En el momento en que tu banco quiera pactar una mejora en las condiciones. Esto puede ocurrir incluso en el caso de que las condiciones sean igualadas por otro banco. Generalmente, es mejor una novación, pues la subrogación suele ser más cara.

Puede ser también más conveniente si necesitas ampliar capital, una opción que no está contemplada en la subrogación. Puedes también optar por ella cuando quieras añadir más titulares en la hipoteca, algo que no puede hacerse si realizas una subrogación de hipoteca.

También se produce una novación cuando se solicita al banco cambiar la hipoteca de interés variable a interés fijo o al contrario. En estos casos se pacta con el banco unas nuevas condiciones y se firma una modificación de la escritura original.

¿Cuándo es preferible una subrogación?

Cuando la entidad con la que se firmó el préstamo no quiera ofertar unas condiciones hipotecarias mejores en base a tus expectativas o sientes que alguna de las cláusulas que firmaste eran abusivas.

En el momento en que tengas lo que vas a gastarte ahora en cambiar de entidad lo amortizarás en poco tiempo.

Pude ser también una opción interesante respecto de una cancelación hipotecaria. La subrogación es más económica, puesto que no implica el pago del IAJD, un impuesto que sin duda es uno de los gastos de mayor importancia cuando se firma una hipoteca.

Pedir Subrogación de Hipoteca a otro Banco

Este es el tipo más común. Buena parte de las subrogaciones hipotecarias lo son cuando hay cambio de acreedor y se busca una mejora en las condiciones de la hipoteca.

Cuando se produce una subrogación hipotecaria, se negocian una serie de condiciones de la hipoteca, pero no todas. Una cosa es que quieras cambiar de banco y otra muy diferente el tener una hipoteca completamente nueva y diferente de la que tenías.

En el caso de que desees contar con algo diferente de lo que ya tienes, lo mejor es proceder a la constitución de un préstamo nuevo y pagar los gastos de la cancelación anticipada.

¿Realmente compensa cambiar la hipoteca de banco?

La subrogación como tal, es una de las fórmulas existentes para la mejora de la hipoteca, pero no la única existente. Otra vía es buscar una novación con la entidad bancaria para se que modifiquen las condiciones. Un amago con el cambio de banco puede ser de ayuda a la hora de lograrlo.

Por lo general, para que una subrogación sea interesante, tendrías que ser capaz de recuperar el dinero que te costó. Lo deseable es conseguir amortizar dicho coste los tres primeros años como máximo.

A la hora de calcularlo, solo debes sumar los costes y utilizar por ejemplo un comparador de hipotecas para poder saber cuánta cantidad de dinero te ahorrarías por el pago de los intereses en el nuevo banco. En el caso de que el saldo sea favorable, la operación sería beneficiosa.

En el caso de que haya alguna cláusula de las llamadas abusivas que tu entidad bancaria no quiera cambiar, cuentes con una hipoteca multidivisa o referenciada a índices como el IRPH, también va a merecer la pena el cambiarte a otro banco.